再聊聊聊改善新盘盛金缘证券，特别近期的趋势相对明显，当福州本土国企全面进场后，外来房企手上的项目也并不多，除了国贸还有拿地外，建发、保利、绿城都没未拿地。
它们在近期的表现也相对类似，下面就来聊聊。
成交明细
上一次以绿城的近一年的成交均价折扣做了盘点，这次就多拉几个项目看看。
参照来源依然是几个机构的周成交均价，这个数据相对真实性不错。
只不过它只有合计数据，受具体网签房源影响，波动较大。
打开最近2周的海报，突然发现鼓台几个新盘单周均价都已经没有4W。
那就以这2周的数据，对比看看具体房源的情况，看看折扣情况。
当然数据，都是个人依据不动产网整理而来，有出入勿喷。
保利，近期群友发的消息是房企对手上的几个改善项目提佣，天瓒甚至高达5%。
年度冲刺上，房企力度并不低，手上最大的货源就是保利屏西天悦，特别是大地块188平西端的产品。
从成交走势来看：
前2周成交均价4.29W，面积697平，4套。
整理的房源都来自大地块，13#-169平3套，9#-188平高楼层东端头1套。
4套备案均价5.92W，折扣力度7.2折。
这4套房源的楼层都在中高，其中三套都是东端头，可谓是不错的房源。
这些房源当初基本都是项目的高价代表。
接着是上周成交均价3.85W，面积655平，4套。
整理房源，3套来自大地块，1套来自小地块135平，都是非低楼层。
备案均价5.45W，折扣7.1折。
从数据来看两周的折扣接近盛金缘证券，数据大概率是真实，拉低均价的一套来自小地块，大地块均价大概4W左右，西端低一些。
这就是保利屏西天悦的成交数据。
接着是保利天瓒，上2周成交均价3.71W，面积575平，4套。
整理房源，全部来自143平，其中3套来自2#，1套来自3#。
其中有一套是低楼层，其他三套中高层，备案均价5.74W，折扣6.4折。
项目的备案虚高的过于厉害，所以折扣力度也大，目前成交均价是全面低于4W。
此外，联合开发的东区天琴湖，楼王8#最大的户型，目前清盘价中楼层海报价：3W。
这可能是东区继桂语映月楼王卖不上价后，又一个代表。
只能说，楼王大户型，真的风险很大。
综上，这就是保利两个鼓楼项目的价格情况，折扣力度都不低，7折左右，如果再算上返佣，还要再低一些。
成交房源里面，80%都是中高层房源，整体的均价偏差不算过大。
接着就是上榜的芝兰月华，上2周成交均价3.79W，面积1649，9套。
整理房源：
主要来自5#-175平，7#-192平，其中5号楼集中在高楼层，7号楼中低楼层。
备案均价5.62W，折扣约6.7折。
跟上次整理的折扣走势接近，上个月项目的折扣就是6.7-7折左右。
以5号楼为例，上半年的成交均价4.3W，折扣8折左右，目前合计的房源折扣是7折不到。
这里面除非其他房源，比如7号楼折扣远低于6.7折，否则5号楼对比上半年也是下滑了10%。
房企最近重点就是7号楼，192平，周边不利因素偏多，面积又大。
群友私信说这个楼栋已经来到3.65W，如果按目前算出来的折扣，也差不多。
对比此前的折扣图，还是以7号楼为例盛金缘证券，当然表里面的原单价也并非备案价，低于备案价。
参考成交均价，图里面的现单价，还有一点空间。
这就是台江代表新盘的价格情况。
价格变化
简单对比去年11月的成交均价：
这些在2023年底到2024年上旬，以2.5W-3.8W拿地的鼓台新盘，精装均价都在4W以上。
其中紫宸6.9W，芝兰4.34W，屏西天悦4.58W。
只不过当时早已经巅峰已过，上海西的精装4.8W，已经是巅峰。
4W多的价格上市，大部分项目都有较大比例大户型，总价800W以上。
随着楼市持续下行，二环内的供应以旧不停，去化压力并不低。
目前大部分项目的库存都集中在大户型身上，当初这些房源的单价定价也是项目较高的一批。
如今价格持续降价，部分房源已经跌破精装4W。
这是一个信号。
以前聊过东二环、金山、南二环、五四北这些普通新盘的定价，3W是个门槛，一旦超过，注定了后期的风险。
鼓台前几年改善盘，基本都在4W+，从保利天悦2期开始一直维持住了这个门槛线。
月初刷到融侨锦江悦府130平精装的卖房视频，播主给的报价是415W，相当于精装3.19W，已经成交。
项目最大的对比就是华润中寰悦府，最近成交均价也来到4W以下。
对比4年前高峰期毛坯同户型4W多的价格，这价格也跌了百万以上。
这是鼓楼相对次新的二手表现。
当在售的精装项目，开始失守4W的价格门槛后。
这不止对后续上市的新盘，比如环南旧改、二内晋的灯塔项目等，都是一个价格锚点，对于当初的鼓台次新二手，也在全面施压。
市场变化
目前外来房企撤退的姿态略有显现，绿城对芝兰月华的尾盘大户型，就是甩卖，最大的问题还是能否立刻跑完。
绿城在福州终于给出了品质代表作，奈何目前看也是没赚到钱，大概率也不会再来了。
然后是深耕鼓楼的保利，提佣+降价，没有拿地的背景下，感觉也有一种提桶跑路的姿态。
屏西天悦的188平西端头，跌破4W目前看还不是尽头，目前展示的外立面并不出彩，700W的高总价，省府圈的消费力到底还有多少，加上西晒的端厅设计。
可以预测看看最终单价会到多少？
房企在省府圈从天悦一期做到屏西天悦，接下来后续鼓楼土拍，屏西旧改的另外一边，假如上架，保利还会回来吗？
如果没有保利，其他开发商要以多少楼面价拿地？
接着就是华润，近年在福州市区本来就没什么表现，中寰也是历史原因，大概率卖完就撤。
项目产品定位就是主打地缘刚改，无非是要多块提桶跑路，毕竟周边被国企的改善新盘包围。
至于建发，也已经两年没拿地，目前手上还有灏云、紫宸等，从近期上海西的表现来看，没看出要坚守，后面最多可能是与国贸继续联合开发。
一眼望去，外来房企总是透露出一种要跑的感觉。
这种形势是否也反应了楼市的现状？
作为对比，福州本土国企，在今年销量不算出众的情况下，年底并未出现大幅度的降价，提佣等促销。
大部分房企的宣传重点还是所谓的产品质量等，还在做自己后续的灯塔。
这就是本土国企的使命感。
这也意味着，后续市场当外来房企撤退后，本土国企全面介入，后续新盘的房价可能会相对更平稳一些。
经历了闽系暴雷，外来房企专精改善，再到如今国企全面入场。
福州后续的市场，项目会很多，但是可能会相对和谐一些，最少不至于出现，看这个楼盘，发来周边楼盘缺点的PPT行为。
只不过销量摆在这，不走促销路线，本土国企又要如何突围？
难道就靠所谓的灯塔，就能卖出溢价？
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